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2017年房地产估价师经营与管理考点：现金流量
1、从企业的角度，房地产开发投资的目的，是在提供产品或服务的同时，获取相应的经济效益。(产品+效益)
2、为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算项目经济效果的评价指标，而进行这些测算和基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。
一、现金流量的概念
1、开发活动的表现方式：
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表现方式 |
具体过程 |
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物质形态 |
使用各种工具、设备→消耗一定量的能源→对土地进行开发 →使用各种建筑材料和构配件→生产出建筑空间 |
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货币形态 |
投入一定量的资金→花费一定量的成本→获取一定量的货币收入 |
2、对于特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式体现的资金流出和资金流入。
3、把一定时期，各时点上，实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
4、现金流入和流出的表现形式：
(1)流入：销售收入、出租收入、其他经营收入。
(2)流出：土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用、税金支出。
5、房地产投资分析的目的：考察项目在不同运行模式和技术方案下的现金流入和流出，选择合适的运行模式和技术方案，以获取最好的经济效果。
二、现金流量图
1、现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状况的简化图式，表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
2、绘制现金流量图的基本规则：
(1)以横轴为时间轴，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度成为计息周期。(计息周期分年、半年、季度、月)
(2)如果现金流入和流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，成为期末惯例法。
(3)初始投资P发生在第0期期末。
(4)垂直箭线代表现金流量。
三、房地产投资活动中的现金流量
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基本模式 |
适用项目 |
现金流出 |
现金流入 |
收支 |
发生的方式和时点 |
影响因素 |
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开发—销售 |
1、商品住宅开发项目； 2、部分其他用途类型开发项目 |
土地成本、建造成本、 开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）、 销售税费 |
销售收入 |
支出 |
一次性支出、分期支出、某个时间段等额支出 |
开发建设计划 |
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收入 |
一次获得、分期获得 |
销售计划 |
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开发—持有—出租—出售 |
1、写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产； 2、部分政策性租赁住宅 3、普通商品住宅 |
土地成本、建造成本、 开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）、 运营成本 |
出租收入、 持有期末转售收入 |
开发支出 |
一次性支出、分期支出、 某个时间段等额支出 |
开发建设计划 |
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运营支出 |
季度、半年、年 |
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购买—持有—出租—出售 |
新建成的收益性房地产 （适合大型房地产企业和房地产投资信托基金采用） |
购买成本、购买税费、 装修费用、 运营成本 |
出租收入、 持有期末转售收入 |
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购买—更新改造—出售 |
1、旧有住宅 2、收益性物业 |
购买成本、购买税费 更新改造费用 |
销售收入 销售税费 （引起注意） |
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购买—更新改造—出租—出租 |
收益性房地产 |
购买成本（没有购买税费） 更新改造费用 运营成本 |
出租收入、 持有期末转售收入 |
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注意点：
1、共5中模式，2种“开发”3种“购买”。
2、收益性房地产项目适合后4种模式。
3、2中“开发”模式，现金流出中都有开发费用，开发费用包含财务费用、管理费用、销售费用。
4、同样是“购买-更新”改造模式，出租并出售模式中无购买税费流出项。
5、“购买-更新改造-出售”模式中，现金流入居然包含了销售税费!
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