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2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
□最基本公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
◆若采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：
开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
□具体扣减的项目及其金额：开发过程中还需开展的各项工作及相应的必要支出和应得利润。已经完成的工作及相应的支出和利润，已包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项目。
□估价时注意2个把握：⑴待开发房地产状况和开发完成后房地产状况;⑵开发完成后房地产经营方式。
■待开发房地产状况(估价对象状况)：土地、在建工程、旧的房地产等
■开发完成后房地产状况：熟地、新的房地产(毛坏房、粗装修房)等
■开发后的经营方式：销售、出租和营业。
□开发法估价的7种情形：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;⑤估价对象为成熟地，在熟地上进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况和开发完成后的房地产状况可具体细化如下：
㈠求生地价值的公式
□适用于在生地上进行房屋建设的公式
生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值=生地价值+取得生地的税费+由生地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
□适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的熟地价值=生地价值+取得生地的税费+由生地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
㈡求毛地价值的公式
□适用于在毛地上进行房屋建设的公式：
毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
□适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的熟地价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
㈢求熟地价值的公式(适用于在熟地上进行房屋建设)
熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值=熟地价值+取得熟地的税费+由熟地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
㈣求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)
在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润
◆相对应的成本法公式为：
续建完成后的价值=在建工程价值+取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+续建利润
㈤求旧房价值的公式(适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房)
旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润
◆相对应的成本法公式为：
装饰装修改造或改变用途后的价值=旧房价值+取得旧房的税费+装饰装修改造或改变用途的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+装饰装修改造利润
三、按开发完成后的经营方式细化的公式
㈠适用于开发完成后销售的公式 V=Vp-C
式中V：待开发房地产的价值;Vp：用市场法测算的开发完成后的价值;C：后续必要支出和应得利润。
㈡适用于开发完成后出租或营业的公式 V=VR-C
式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的价值。V、C——同上
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