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2018房地产估价师考试经营与管理习题(十)
1.房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。( )
2.房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。( )
3.开标会议由招标人主持邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。( )
4.一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。( )
5.有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买，而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。( )
6.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。( )
7.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素只有资金成本。( )
8.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。( )
9.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。( )
10.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。( )
11.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。( )
12.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。( )
13.在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。( )
14.零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。( )
15.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。( )
1. 对 【解析】：参见教材P5
2. 对 【解析】：参见教材P14
3. 对 【解析】：参见教材P71
4. 对 【解析】：参见教材P114
5. 错 【解析】：有些产品品牌差异明显，但消费者并不愿花长时间来选择和估价，而是不断变换所购产品的品牌，这种购买行为称为化解不协调购买行为。参见教材P129
6. 对 【解析】：等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。
参见教材P154
7. 错 【解析】：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P173
8. 错 【解析】：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。参见教材P175
9. 对 【解析】：参见教材P213
10. 错 【解析】：参见教材P223
11. 对 【解析】：进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。参见教材P244
12. 对 【解析】：建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。参考教材P289
13. 对 【解析】：在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。参见教材P339
14. 对 【解析】：零售商业物业的基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。参见教材P347
15. 错 【解析】：收益性物业管理中的税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息。参见教材P352-353
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