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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(四)
一、 问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内)
(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
答题要点：1、 公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义(2分)
2、 成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率(每项各0。5分，共2分)
3、 收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率(每项各0。5分，共2分)
4、 假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期(每项各0。5分，共2分)
5、 以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的(2分)
注：1、如只答参数的不给分。
2、参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分，但每方法参数不超过2分。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
答题要点：1、 选用成本法、收益法和比较法中任两种的(2分)(答一种方法给1分)
2、 将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值(2分)
3、 收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估(2分)
4、 答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金
答②：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金
答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值(3分)
5、 收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计(1分)
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米;自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
答：1、 现状房地产状况(物质实体、区域和权益)资料(1.5分)
2、 规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)(1分)
3、 该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料(1.5分)
4、 该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)(1分)
5、 相关税费(0.5分)
6、 贷款利率(0.5分)
7、 该地区类似居住物业开发的平均利润水平(1分)
8、 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用(1分)
9、 市政配套费用和土地开发费用(1分)
10、 该地区土地出让金(地价)的规定和标准(1分)
注：多答合理的可给分
二、 单项选择题1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D
三、 指错题 答：1、“估价时间”用语错误，应为估价时点。
2、缺少估价原则
3、 估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4、 未分析租金水平的变化趋势
5、 一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
6、 三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响
7、 六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8、 年运营费用中不应计算土地使用费
9、 未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10、保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11、资本化率取值未说明理由
12、可获收益年限错，应为36年
13、基准地价修正法中年期修正方法(公式)错
14、基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15、基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚]
16、未计算精装修成本费用(建安费)
17、建筑物折旧年限计算错(应2/38)
18、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19、成本法中未考虑相关销售费用
20、未说明估价结果的确定的理由
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误
答：1、KA计算错，应为：
1051/1048=100.3% (4分)
2、比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101
=6487 (元/㎡) (3分)
3、比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103
=6326(元/㎡) (3分)
注：1、指出错误未做改正计算(或计算结果错的)各扣1分;
2、将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分
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