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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(九)
指错题
1.上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告
上海××房地产估价有限公司
封面(略)
目录(略)
致委托方函
×××先生：
受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：
房地产总价：人民币41600000元
大写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/m2
大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
上海××房地产估价有限公司
法定代表人：×××
2001年5月31日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件
1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值;
(2)有一段合理交易时间;
(3)在此期间房地产市场保持稳定;
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2.截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有;××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。
3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。
4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。
5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。
1.估价结果报告缺少土地权属状况描述。 2.估价结果报告中估价时点应确定至日。 3.估价结果报告中估价原则缺少估价时点原则。 4.估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 5.估价技术报告中缺少房屋装修和设备情况的描述。 6.估价技术报告中，对于区域因素的描述缺少针对估价对象的具体因素分析，只有上海和长宁区的因素分析。 7.市场比较法中，案例B并不在估价对象一条路上，且未说明市场情况一致，属于可比案例选择错误。 8.市场比较法中，案例A应做适当朝向修正。 9.市场比较法中，案例B应做适当景观修正。 10.市场比较法中，房型因素的修正系数分子分母颠倒。 11.收益法中毛租金的选取缺乏必要的依据。 12.收益法代理费用应为一次性费用，不能分摊为70年计算。 13.收益法资本化率缺少依据和计算过程。 14.收益法土地使用年限计算错误，应为67年。 15.估价结果确定理由不充分，不能直接给出各占50%的结论。 16.最终估价结果缺少单价。
4.改错题
1
某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。
1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。
(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。
1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元
2)红线内市政费：取建安成本的10%。
120.25万元×10%=12.03万元
3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元
(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。
132.28万元×7%=9.26万元
(3)不可预见费：取建安费用的3%。
132.28万元×3%=3.97万元
(4)开发成本合计：145.51万元。
2.建设期贷款利息：
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元
3.建设单位管理费：取建造成本的5%，则：
管理费=145.51万元×5%=7.28万元
4.开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：
开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元
5.销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。
6.车间评估价格：
综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35万元。
1.建安费用计算错误，应为700×1850=129.50万元
2.利息计算有错误，利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元
3.开发利润计算有错误，利润为145.51×5%=7.28万元
4.评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51万元
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