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2018年房地产估价师理论与方法典型试题八
1、( )是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。
A、直接资本化法
B、报酬资本化法
C、收益乘数法
D、比较法
2、收益法的理论基础是( )。
A、预期原理
B、市场价值原理
C、收益折现原理
D、现金流折现原理
3、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期初
B、期中
C、期末
D、任何时间
4、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A、5208
B、533
C、695
D、711
6、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。
A、228.23
B、229.36
C、224.74
D、223.63
7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A、95.40
B、97.87
C、98.55
D、99.33
8、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )万元。
A、368
B、552
C、561
D、920
9、已知某收益性房地产40年收益权利的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是( )元/㎡。
A、929.15
B、1858.30
C、2409.98
D、4819.96
10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13
B、15
C、16
D、17
答案部分
1、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。
2、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材P213。
3、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P217。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：
参见教材P218。
5、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。
6、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。
(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;
(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。参见教材P218。
7、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P218。
8、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产的收益价格为：
参见教材P218。
9、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P221。
10、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P224。
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