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2018房地产估价师考试案例分析练习10
1、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是( )。
A、位置
B、建筑结构
C、使用状况
D、周边的商业繁华程度
2、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是( )。
A、周边办公集聚度
B、周边工业集聚度
C、周边商业繁华度
D、周边交通便捷度
二、简答题
1、房地产估价文书主要有哪几种?
2、房地产估价报告写作要求有哪些?
3、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。)
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
(六)估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
4、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)
5、房地产估价技术报告应包括的内容有哪些?
6、估价委托合同由哪几项构成?
7、估价作业方案的拟定主要包括哪些内容?
1、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项D是经营性房地产实地查勘重点内容。参见教材P71。
2、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是估价对象实地查勘记录。选项B是工业房地产实地查勘记录的内容。参见教材P71。
二、简答题
1、
【正确答案】 本题考查的是房地产估价文书的种类及作用。概括起来房地产估价的文书主要有以下几种：估价委托书、估价委托合同、估价项目来源和接洽情况记录、估价作业方案、估价所需资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单共十种。参见教材P1。
2、
【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作要求。房地产估价报告写作应做到下列几点：1.真实。2.客观。3.准确。4.完整。5.清晰。6.规范。 参见教材P6。
3、
【正确答案】 本题考查的是估价报告的写作。
错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法” 应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。
错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。
错误3：工程抵押不是自愿转让，而是自愿开发。
错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或比较法测算开发完成后的房地产市场价值”。参见教材P6。
4、
【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告的写作。
1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);
2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。参见教材P6。
5、
【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。参见教材P19。
6、
【正确答案】 本题考查的是估价委托合同。估价委托合同的内容一般包括：委托人和估价机构的基本情况;负责本估价项目的注册房地产估价师，包括注册房地产估价师的姓名和注册号;本估价项目的估价基本事项;委托人应提供的估价所需资料;估价过程中双方的权利和义务;估价费用及收取方式;估价报告及其交付;违约责任;解决争议的方法;其他需要约定的事项。参见教材P63。
7、
【正确答案】 本题考查的是估价作业方案。估价作业方案的拟定主要包括以下内容：1.估价工作内容，主要包括两部分：(1)拟采用的估价方法和估价技术路线;(2)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;2.估价工作质量要求及保障措施;3.估价作业步骤、时间进度和人员安排。参见教材P69。
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