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2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(九)

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  2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(九)

  黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。本文来源于考试大网。然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问:这样确定估价结论是否正确?为什么?

  标准答案:

  这样确定估价结论不正确。因为:

  1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

  2.将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

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