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2018房地产估价师案例与分析精品题三

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  2018房地产估价师案例与分析精品题三

  (一)某商品住宅开发项目,征收土地面积5000㎡,其中建设用地面积4500㎡,代征地面积500㎡,规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月18日,该项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%。

  第 1 题 下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是(  )。

  A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

  B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

  C.在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置

  D.在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

  【正确答案】: D

  第 2 题 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是(  )。

  A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

  B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

  C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

  D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

  【正确答案】: D

  第 3 题 采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡,则土地总价为(  )。

  A.1035.0

  B.1066.1

  C.1150.0

  D.1184.5

  【正确答案】: D

  第 4 题 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为(  )。

  A.9734.2

  B.10218.3

  C.10407.5

  D.10458.8

  【正确答案】: B

  (二)甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地,地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

  第 5 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值,受托房地产估价机构应(  )。

  A.按工业用途估价

  B.按居住用途估价

  C.按工业用途评估厂房价值,按办公用途评估自用办公楼价值

  D.先分别按工业用途和居住用途估价,然后予以综合

  【正确答案】: A

  第 6 题 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时,正确的思路是(  )。

  A.地价按照工业用地评估,厂房价值按照重置价格采用成本法评估,办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

  B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积,分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

  C.地价按照工业用地评估,厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

  D.根据城市规划的要求,按照最高最佳使用原则,地价按照住宅用地评估,厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

  【正确答案】: C

  第 7 题 如果政府征收该宗房地产,则依法应给予甲公司的拆迁补偿为(  )。

  A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

  B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

  C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

  D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

  【正确答案】: D

  (三)甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2004年,现状用于商业,于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

  第 8 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是(  )。

  A.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让

  B.估价对象法定用途为工业,现状用途为商业,遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业

  C.该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变

  D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

  【正确答案】: B

  第 9 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是(  )。

  A.交通条件

  B.产业集聚度

  C.基础设施完备程度

  D.公共设施完备程度

  【正确答案】: D

  第 10 题 该宗房地产的再次抵押价值为(  )。

  A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

  B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

  C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

  D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

  【正确答案】: D

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