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2018房地产估价师《经营与管理》专题测试(九)

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  一个人如果可以改变情绪,那他就可以改变未来,本栏目为您整理了"2018房地产估价师《经营与管理》专题测试(九)",感谢各位考友的关注与支持,预祝各位能顺利通过考试!

  2018房地产估价师《经营与管理》专题测试(九)

  1. 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)

  答案:

  该酒店第一年末的净收益现值为:

  P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

  =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

  该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

  2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权,已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?

  答案:

  (1)项目总开发价值:

  项目总建筑面积:40000×1.6=64000平米

  总销售收入:4700×46000=30080万元

  销售税费:30080×6.5%=1955.2万元

  项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元

  (2)项目总开发成本:

  土地成本:1000×64000=6400万元

  建造成本:1400×64000-8960万元

  专业人员费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元

  财务费用:

  A土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元

  B建造成本\专业人员费用\管理费用利息:

  (8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元

  C财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元

  销售费用:30080×2.5%=752万元

  总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

  (3)开发商成本利润率:

  开发商利润:28124.8-22166.21=5958.58万元

  开发商成本利润率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

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