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2018房地产估价师考试理论与方法训练习题三

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  2018房地产估价师考试理论与方法训练习题三

  第 1 题 对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是(  )。

  A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

  B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

  C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

  D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

  【正确答案】: B

  第 2 题 某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、,保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(  )万元。

  A.245

  B.275

  C.315

  D.345

  【正确答案】: D

  第 3 题 某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为(  )万元。

  A.489.99

  B.495.53

  C.695.53

  D.800.00

  【正确答案】: D

  第 4 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/㎡,已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡,开发成本和管理费用为1200元/㎡,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为 1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(  )。

  A.7.90%

  B.11.08%

  C.11.83%

  D.13.73%

  【正确答案】: B

  第 5 题 某成片荒地面积1k㎡,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是(  )元/㎡

  A.310.61  B.321.60  C.477.87  D.494.77

  【正确答案】: C

  第 6 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%,月租金为40元/㎡,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为(  )万元。

  A.67.60

  B.811.24

  C.1622.48

  D.2433.72

  【正确答案】: D

  第 7 题 在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(  )。

  A.取得待开发房地产的时间

  B.开发期间的某个时间

  C.开发完成后的时间

  D.开发完成之后的某个时间

  【正确答案】: B

  第 8 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/㎡,其中主体工程900元/㎡,安装及装饰装修工程费为600元 /㎡。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为(  )元/㎡。

  A.486.52  B.521.74  C.559.50  D.1398.76

  【正确答案】: B

  第 9 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b,是由(  )决定的。

  A.房地产的历史价格资料

  B.房地产的未来价格资料

  C.房地产的现实价格资料

  D.估价师选取的现时和未来的价格资料

  【正确答案】: A

  第 10 题 某类商品房2004~2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法,该类商品房2009年的价格为(  )元/㎡。

  A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00

  【正确答案】: C

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