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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:估价时点原则

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  2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:估价时点原则

  估价时点原则:

  估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

  房地产估价之所以要遵循估价时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上,随着时间的流逝,房地产本身也可能发生变化,如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此,同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间,不存在没有时间的价值。如果没有了对应的时间,价值就会失去意义。反过来,不可能离开时间来评估估价对象的价值。如果没有了时间这个前提,价值评估将无从下手。另外,估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间的价值,通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求估价必须先确定某个时间。但是,这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的,而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的评估价值所对应的时问,称为估价时点,并一般用公历年、月、日表示。

  确立估价时点原则的意义在于:估价时点除了说明评估价值对应的时间,还是评估估价对象价值的时间界限。例如,有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等,均有可能影响估价对象的价值,因此,在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的,就应根据估价时点来确定。再如,采用市场法估价时,如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况),就需要把可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作为估价对象价值的参照值。

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