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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:报酬率的求取

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  2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:报酬率的求取

  一、报酬率求取概述

  报酬率的实质,投资回收是指所投入的资本的回收,即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金,即报酬。投资回报中是不包含投资回收的,报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。即:报酬率=投资回报/所投入的资本。从全社会来看,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。认识到了报酬率与投资风险的关系,实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法,即所应选用的报酬率,应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型的房地产的不同权益、(不同收益类型,由于风险不同,所以其报酬率也不相同,因此在估价中并不存在一个统一不变的报酬率。

  二、报酬率的求取方法

  1、累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加、累加法的一个基本公式为:

  报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

  无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率,一般是名义报酬率,即已经包含了通货膨胀的影响。

  2、市场提取法,市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。(1)在V=A/Y的情况下,是通过Y=A/V来求取Y,(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]时,通过A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0来求取Y,不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断,它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。

  3、投资报酬率排序插入法,报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的,所以,可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下:(1)调查、估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料,如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列,制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的报酬率,从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。

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