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2018房地产估价师《经营与管理》专题测试(二)
1、在( )中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
2、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为( )。
A、市级购物商场
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
3、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的( )都来自该区域。
A、50%～65%
B、60%～75%
C、70%～85%
D、80%～90%
4、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在( )之间。
A、4～5
B、5～6
C、4～6
D、5～8
5、商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。
A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
6、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称( )。
A、基准租金
B、保险租金
C、最低租金
D、成本租金
7、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和( )不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。
A、投资金额
B、地理位置
C、租户之间人际关系
D、经营方式
8、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。
A、61.00
B、61.60
C、81.00
D、81.60
9、下列对于现金流计算，错误的是( )。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
10、关于大修基金和保证金基金的说法中，不正确的是( )。
A、大修基金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出
B、用于物业更新改造的大修基金，可以取潜在毛租金收入的一个百分比
C、租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约
D、大修基金账目下的费用支出，一般用支票支付
11、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是( )。
A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费
12、根据《物业服务收费管理办法》的规定，下列描述正确的是( )。
A、物业服务企业在收取物业费时，只可选择包干制
B、物业服务企业在收取物业费时，只可选择酬金制
C、物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择
D、物业服务企业在收取物业费时，只可选择现金制
1、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。
2、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。
3、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。
4、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。
5、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。
6、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。
9、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。
10、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项B错误，用于物业更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。参见教材P370。
11、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。
12、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P375。
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