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2018房地产估价师《经营与管理》专题测试(四)
1、房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A、制订并执行组合投资策略
B、设计和调整房地产资产的资本结构
C、进行资产的投资分析和运营状况分析
D、制订物业策略计划
E、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
2、专业人员主要依照写字楼( )对其进行分类。
A、所处的位置
B、交通便利条件
C、自然或质量状况
D、设施完善程度
E、收益能力
3、人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型
4、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素是( )。
A、可能面积的组合
B、寻租者经营业务的性质
C、已经出租租户的性质
D、寻租者将来扩展办公室面积的计划
E、寻租者需要的室内装修和装修费用
5、在量测写字楼面积时，( )概念非常重要。
A、建筑面积
B、使用面积
C、可出租面积
D、出租单元内建筑面积
E、出租单元内使用面积
6、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A、消费者价格指数
B、商业零售价格指标数
C、上证价格指数
D、建安工程价格指数
E、同行业物业租金
7、商业辐射区域分析不包括( )。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
8、以下说法正确的是( )。
A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B、净经营收入=有效毛收入-运营费用
C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税
E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息
9、下列各项中，与计算税前现金流有关的是( )。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
10、收益性物业管理中的运营费用包括( )。
A、绿化养护费
B、清洁卫生费
C、办公费
D、房产税
E、大修理基金
1、
【正确答案】 ABE
【答案解析】
本题考查的是房地产组合投资管理。进行资产的投资分析和运营状况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理的主要工作。参见教材P338。
2、
【正确答案】 ACE
【答案解析】
本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。参见教材P344。
3、
【正确答案】 ACE
【答案解析】
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。
4、
【正确答案】 ABD
【答案解析】
本题考查的是写字楼租户的选择。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组合、寻租者经营业务的性质、寻租者将来扩展办公室面积的计划。参见教材P349。
5、
【正确答案】 ACD
【答案解析】
本题考查的是写字楼租金的确定。在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P350。
6、
【正确答案】 AB
【答案解析】
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。
7、
【正确答案】 DE
【答案解析】
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。
8、
【正确答案】 ABC
【答案解析】
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。
9、
【正确答案】 DE
【答案解析】
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。
10、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。
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