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2018年房地产估价师《理论与方法》要点：房地产自身因素
房地产实物因素：
(一)土地实物因素
1.土地面积
两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。
2.土地形状
土地形状是否规则，对地价有一定的影响。
3.地形、地势
由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。
4.地基(工程地质)
地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。
5.土壤
这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。
6.土地开发程度
一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的
(二)建筑物实物因素
1.建筑规模
建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
2.外观
建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。
3.建筑结构
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。
4.设施设备
随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。
5.装饰装修
房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。
6.层高和室内净高
人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。
7.空间布局
空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。
8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水
日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。
9.维护情况和完损状况
建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。