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2018房地产估价师经营与管理专项题(八)
1、在下列费用中，属于债务融资成本的有( )。
A、承诺费
B、手续费
C、担保费
D、利息
E、税费
2、金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )等四个方面的工作。
A、客户评价
B、项目评估
C、担保方式评价
D、贷款综合评价
E、环境评价
3、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括( )。
A、内部收益率
B、销售利润率
C、权益资金占总投资比率
D、贷款偿还期
E、敏感性评价
4、以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A、商标权
B、土地使用权
C、专利权
D、房屋使用权
E、企业使用权
5、某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。
A、贷款额
B、企业信用等级
C、自有资金数量
D、项目风险等级
E、贷款期限
二、判断题
1、信托的流动性仅次于现金。( )
对
错
2、由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。( )
对
错
3、抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。( )
对
错
4、多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。( )
对
错
5、产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。( )
对
错
6、股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。( )
对
错
7、资本金融资成本中的资金筹集费和债务融资成本一样包括承诺费、手续费、担保费、代理费，但不包括资金占用费。( )
对
错
8、贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。( )
对
错
9、一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。( )
对
错
答案部分
一、多项选择题
1、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹措费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。参见教材P329。
2、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。参加教材P330。
3、
【正确答案】 ABDE
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性评价。参见教材P331。
4、
【正确答案】 AC
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。参考教材P333。
5、
【正确答案】 BDE
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。参见教材P333。
二、判断题
1、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是房地产投资信托基金概述。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。参见教材P316。
2、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。参考教材P316。
3、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P319。
4、
【正确答案】 错
【答案解析】
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。参见教材P320。
5、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。参考教材P324。
6、
【正确答案】 错
【答案解析】
本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。参见教材P329。
7、
【正确答案】 错
【答案解析】
本题考查的是房地产项目融资方案。资本金融资成本中的资金筹集费和债务融资成本一样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。参考教材P329。
8、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。参考教材P332。
9、
【正确答案】 对
【答案解析】
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。参见教材P333。
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