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2018年房地产估价师《制度与政策》巩固练习(3)
某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于( )类建设用地。
A.一 B.二 C.三 D.四
【正确答案】： B
【参考解析】： 二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
第 2 题 该综合楼商业部分每层的建筑面积为( )m2。
A.3250.00 B.3437.50
C.4000.00 D.5000.00
【正确答案】： C
【参考解析】： 容积率=总建筑面积/土地面积
建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1公顷=15亩=10000m2。总建筑面积=6×10000=60000m2。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000X50%=5000m2。办公楼建筑面积5000m2，办公楼楼基底占地面积=5000/5=1000m2。商住综合楼基底占地面积=5000-1000=4000。
第 3 题 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。
A.银行信用 B.商业信用 C.民间信用 D.国家信用
【正确答案】： A,C
【参考解析】： 银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
第 4 题 在下列合同中，属于从合同的有( )。
A.购房合同 B.抵押合同
C.保险合同 D.借款合同
【正确答案】： B,C
【参考解析】： 保险合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。
第 5 题 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。
A.1963.64 B.2000
C.2552.73 D.2600
【正确答案】： C
【参考解析】： 根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(1800+163.64)×(1+30%)=2552.73元/平米。
第 6 题 上述保险合同的当事人有( )。
A.该商业银行 B.该财产保险公司
C.该房地产开发公司 D.该咨询公词
【正确答案】： B,D
【参考解析】： 该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。
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