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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:交易情况修正

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  2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲:交易情况修正

  一、交易情况修正的含义

  可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。

  由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。

  二、造成成交价格偏离正常价格的因素

  (1)强迫出售或强迫购买的交易。

  (2)有利害关系人之间的交易。

  (3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。

  (4)急于出售或急于购买的交易。

  (5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。

  (6)相邻房地产的合并交易。

  (7)特殊交易方式的交易。

  (8)交易税费非正常负担的交易。

  (9)受迷信影响的交易。

  三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法

  采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格,采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

  对于交易税费非正常负担的处理方法,正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。

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