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2018年房地产估价师《理论与方法》考点:现金流量折现法和传统方法

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  2018年房地产估价师《理论与方法》考点:现金流量折现法和传统方法

  一、现金流量折现法和传统方法的定义

  运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种不同的方式:①采用折现方式,这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息方式,这种方式下的假设开发法称为传统方法。

  二、现金流量折现法与传统方法的区别——3大区别

  □开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的发生与测算的时点不同。传统方法:依估价时点的房地产市场状况作出,即其是静止在估价时点的金额;现金流量折现法:模拟开发过程,预测其在未来发生的时间及在未来发生时所发生的金额,即要进行现金流量预测。

  □是否考虑各项收入及支出发生的时间不同。传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,直接相加减(计投资利息,计息期算至开发完成时止,不考虑预售、延迟销售);现金流量折现法考虑各项收入、支出发生的时间不同,将其折算到同一时间点上的价值(最终折算到估价时点上),再相加减。

  □投资利息、开发利润是否单独计算。传统方法:单独计算投资利息、开发利润,现金流量折现法:投资利息、开发利润隐含在折现过程中,要求折现率包含:安全收益部分(通常的利率)和风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较。

  三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

  □优缺点:现金流量折现法:测算结果比较精确但较复杂;传统方法:测算结果较粗略但相对简单些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

  □实际估价的要求:尽量采用现金流量折现法(难以采用时可采用传统方法)。

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