出国留学网

目录

2018年房地产估价师《案例与分析》考点:假设开发法的操作步骤

【 liuxue86.com - 房地产估价案例与分析 】

  下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点:假设开发法的操作步骤”,欢迎阅读参考,更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。

  2018年房地产估价师《案例与分析》考点:假设开发法的操作步骤

  运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行:

  ①调查待开发房地产的基本情况;

  ②选择最佳的开发利用方式;

  ③估计开发经营期;

  ④预测开发完成后的房地产价值;

  ⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;

  ⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值。

  下面以评估政府出让地块的价格为例,说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式,其他步骤的内容将在后面分节论述。

  在中国现行情况下,政府开展国有土地使用权有偿出让的地块,主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式,对于这类待开发土地,政府都需要估价,以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价,以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。

  这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等,通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地,只能在政府的这些限制之内开发利用。因此,政府的这些限制,也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。

  调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面:

  (1)弄清土地的位置。包括3个层次:①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些,主要是为选择最佳的土地用途服务。

  例如:位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价,弄清该块土地的位置,就需要弄清上海的性质、地位,需要弄清浦东新区的性质、地位,包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等,此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况,如周围环境、进出交通便利与否等。

  (2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些,主要是为测算开发成本、费用等服务。

  (3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

  (4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

  选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取,也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说,要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。

  例如,某块土地城市规划规定的用途可为宾馆,可为公寓,可为写字楼,但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和,表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势,但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加,而近年能提供的数量又较少时,则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。

  房地产估价师考试频道推荐:

  房地产估价师考试动态

  房地产估价师报名时间

  房地产估价师考试时间

  房地产估价师试题及答案

  房地产估价师备考辅导

  想了解更多房地产估价案例与分析网的资讯,请访问: 银川房地产估价案例与分析

本文来源:https://fzc.liuxue86.com/a/3574419.html
延伸阅读
生活中选择很重要,选择了就坚持到底,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(4),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(4)下列各项中,
2018-09-26
人生都是先苦后甜,你是怎么选择的呢,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(3),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(3)某商业楼建筑
2018-09-26
只要能吃苦,相信未来的路就会是甜的,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2)某市旧城改造
2018-09-26
本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1),以下是全真题,希望给您带来帮助,祝考试一切如愿!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1)甲公司欲抵押贷
2018-09-23
本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题汇总,更多案例与分析题请等待本网站的更新,祝您心想事成!2018房地产估价师案例与分析精品试题汇总12018房地产估价师案例与
2018-09-23
拼搏的道路上是孤独的,我们要克服,本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题6,欢迎查看,更多试题请继续关注本栏目!2018房地产估价师案例与分析精品试题61.某房地产
2018-09-15
学习能使人忘记一些不舒服的事,能找到解决烦心事的办法,出国留学网小编为大家整理2018房地产估价师案例与分析精品题五,欢迎查看!在此祝各位学子考试顺利!2018房地产估价师案例与分
2018-08-17
只要你肯努力,生活只会让你穷一阵子,出国留学网小编为大家整理2018房地产估价师案例与分析精品题二,欢迎阅读!在此祝各位学子考试顺利!2018房地产估价师案例与分析精品题二案例1:
2018-08-15
本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题9,以下的试题您都会了吗?更多试题请您耐心等待,祝您天天开心!2018房地产估价师案例与分析精品试题9案例:甲公司为购买某在建
2018-09-23
考试没有秘籍,只有靠平时的积累!出国留学网小编为大家整理2018房地产估价师案例与分析精品题九,欢迎查看!祝各位学子考试顺利!2018房地产估价师案例与分析精品题九某市旧城改造需对
2018-08-18