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2018房地产估价师《案例与分析》模考试题(1)

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  2018房地产估价师《案例与分析》模考试题(1)

  案例一:

  某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2016年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

  问题:

  1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

  2、写出估价技术路线。

  参考答案:

  1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

  2、 ①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格。

  ②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

  案例二:

  某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于 2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

  (问题1) 采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )

  A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

  B.按建筑物耐用年限计算

  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

  D.按建筑物已使用年限计算

  (问题2) 采用收益法估价时,下述观点不正确的是( )

  A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

  B.估价时点应设定为2004年3月1日

  C.净收益中应扣除建筑物折旧额

  D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

  (问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

  A.2800

  B.2940

  C.4000

  D.4200

  (问题4) 假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )

  A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权

  B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

  C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

  D.该500万元可再次抵押

  参考答案:

  (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

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