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2018房地产估价师考试案例分析练习7

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  2018房地产估价师考试案例分析练习7

  (一)某商业楼建筑面积为5000m2,于2000年9月1日开业,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限40年,自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

  1.采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( a)。

  A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算

  B.按建筑物耐用年限计算

  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

  D.按建筑物已使用年限计算

  2.采用收益法估价时,下述观点不正确的是(c )。

  A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

  B.估价时点应设定为2004年3月1日。

  C.净收益中应扣除建筑物折旧额

  D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

  3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

  A.2800

  B.2940

  C.4000

  D.4200

  4.假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( d)。

  A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次立抵押权

  B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

  C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

  D.该500万元可再次抵押

  (二)某临街商铺业主为该商铺投保,保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价,评估价值为人民币200万元。2002年8月1日,该商铺发生火灾,为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失,保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元,建筑物价值为人民币190万元;2002年。8月1日,遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。

  5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为( a)。

  A.人民币140万元

  B.人民币150万元

  C.人民币190万元

  D.人民币700万元

  6.下列表述中不正确的是(b )。

  A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

  B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

  C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

  D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

  7.下列表述中正确的是(a )。

  A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价

  B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

  C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价

  D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

  (三)需对以下两宗地块进行估价:1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接,是一块临街宽度40m,临街深度40m,面积1600m2,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业,土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得,现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析,认为将1号地块和2号地块合并为3号地块,开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估,1号地块的单价为9000元/m2,2号地块的单价为8000元/m2,两地块合并为3号地块后,若按新方案开发商业综合楼,3号地块的评价单价为11000元/m2。

  8.下列关于增值收益的表述中正确的是(c )。

  A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值

  B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

  C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

  D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小

  9.在甲、乙两单之间分配增值收益,不可采用的方法是( d)。

  A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

  B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

  C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

  D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

  10.假定甲单位购买乙单位的2号地块,且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计,则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( b)万元。

  A.1616

  B.2560

  C.1882

  D.1920

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