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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(二)
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
参考答案：
解法一：
拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期
公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地) 应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
解法二：
1.选用假设开发法和市场法进行估价。
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4.分析确定土地的最佳开发方案。
5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。
6.选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。
7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果。
8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000 万元。
问题：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
【参考解析】：
1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
第 1题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
【正确答案】： B
第 2 题 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是( )。
A.交通条件
B.产业集聚度
C.基础设施完备程度
D.公共设施完备程度
【正确答案】： D
第 3 题 该宗房地产的再次抵押价值为( )。
A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
【正确答案】： D
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