大家做好准备迎接2018考试了吗?出国留学网为您整理了“2018房地产估价案例与分析答案(6)”，跟着出国留学网来了解一下吧。要相信只要自己有足够的实力，无论考什么都不会害怕!
2018房地产估价案例与分析答案(6)
案例：
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
问题：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
【参考解析】：
1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
问答题(共5题)
一、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);
3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);
5.相关税费：
6.贷款利率;
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;
9.市政配套费用和土地开发费用;
10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
二、房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?
【正确答案】：存贷款比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款×100%。
三、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?
【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：
1.项目总论;2.项目概况;3.项目投资环境分析;4.项目区域环境分析;5.房地产市场分析;6.项目市场定位;7.项目规划与建筑方案;8.项目开发建设进度安排;9.投资估算与资金筹措;10.项目经济效益分析;11.项目风险分析;12.项目社会效益和影响分析;13.项目可行性研究结论与建议。
四、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
【正确答案】：1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
五、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?
【正确答案】：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
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