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2018房地产估价师《案例分析》精选试题(九)
(三)某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
(一)答：
1.选用假设开发法和市场法进行估价;
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;
4.分析确定土地的最佳开发方案;
5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;
6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;
7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果;
8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
(二)答：
1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;
(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等;
2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);
3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。
(三)答：
甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。
房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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