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2018年房地产估价师理论与方法典型试题七
1、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/㎡。
A、2427
B、2500
C、2575
D、2632
2、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方.买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3790.93
3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、无法确定
4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/㎡。
A、100
B、300
C、600
D、900
5、某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A、2080
B、2288
C、2340
D、2392
多项选择题
1、房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括( )。
A、带有债权债务的房地产
B、含有非房地产成分
C、房地产实物范围不同
D、房地产的产权性质不同
E、房地产处于的商圈不同
2、在建立比较基础时，针对统一税费负担，就卖方而言，房地产正常负担下的价格等于( )。
A、卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C、买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
D、应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率
E、买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)
3、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、人为哄抬价格的交易
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
4、交易情况修正的方法主要有( )。
A、总价修正
B、单价修正
C、金额修正
D、百分比修正
E、分离修正
5、房地产状况调整可分解为( )。
A、区位状况调整
B、实物状况调整
C、权益状况调整
D、收益状况调整
E、交易状况调整
6、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )。
A、形状
B、外部配套设施
C、环境景观
D、地势
E、开发程度
7、在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有( )。
A、比例调整
B、加法调整
C、减法调整
D、乘法调整
E、换位调整
1、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。参见教材P184。
2、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。参见教材P184。
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是统一税费负担。正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税费。参见教材P184。
4、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积;建筑用地面积=6000/3=2000;土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。
5、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(㎡)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/㎡)。参见教材P186。
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABC
【答案解析】
本题考查的是统一财产范围。房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：含有非房地产成分;带有债权债务的房地产;房地产实物范围不同。参见教材P182。
2、
【正确答案】 AE
【答案解析】
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;正常负担下的价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率);正常负担下的价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率);参见教材P184。
3、
【正确答案】 ACD
【答案解析】
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P189。
4、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：(1)总价修正、单价修正;(2)金额修正、百分比修正。参见教材P190。
【正确答案】 ABC
【答案解析】
本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P196。
6、
【正确答案】 ADE
【答案解析】
本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。
7、
【正确答案】 BD
【答案解析】
本题考查的是房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。参见教材P200。
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