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2018年房地产估价师《案例与分析》考点:房地产拍卖底价评估

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  2018年房地产估价师《案例与分析》考点:房地产拍卖底价评估

  1、法律依据

  《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。

  2、几条相关法律

  ①《担保法》第五十五条规定:城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,(环球网校房地产估价师频道为您整理)但对拍卖后新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

  以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,以实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

  ②《拍卖法》第六条规定:拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。

  第五十六条规定:委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。

  委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

  拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用,未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

房地产拍卖底价评估.png

  3、房地产拍卖底价评估的特点

  ①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成,如果拍卖不成,通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

  ②快速变现。买受人无时间充分了解标的物,因此出价一般低于正常交易价格。

  ③市场需求面窄,推广力度小。

  ④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

  ⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用,由于竞买者要支付拍卖机构佣金,成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。

  4、拍卖底价评估的技术路线

  先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度,然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价,再按照这个偏低幅度对估价结果调减。

  5、在建工程拍卖底价的评估

  应充分考虑后续工程需投入的成本、费用,交接带来的额外支出及不可预见费用,估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。

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