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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：城镇基准地价评估
城镇基准地价是指在城镇一定区域内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。或者说是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：
(1)确定基准地价评估的区域范围
(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式等，其中明确基准地价的内涵应当明确界定下列与基准地价对应的条件：
①基准日期②土地用途③土地权利性质④土地开发程度⑤容积率。
其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，明确基准地价的构成，要确定基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。明确基准地价的表达方式，是采用土地单价还是楼面地价，或两者同时采用。
(3)划分土地级别或地价区段，划分地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：
①商业路线价区段②住宅片区段③工业片区段。
划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
(4)抽样评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
(5)计算区段地价，区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。
(6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。
(7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数
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