出国留学网

目录

2018房地产估价师《案例分析》重点习题(1)

【 liuxue86.com - 房地产估价案例与分析 】

  大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网为您整理了“2018房地产估价师《案例分析》重点习题(1)”,欢迎大家继续关注出国留学网。

  2018房地产估价师《案例分析》重点习题(1)

  案例1:某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

  问题:

  1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

  2、写出估价技术路线。

  参考答案:

  1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

  2、①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格。②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

  案例2:某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1-4层为商业裙楼,5-27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

  问题:

  请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。

  参考答案:

  1.题中所给出的已停工5年的在建工程,俗称之为“烂尾楼”,购置者欲向银行申请抵押贷款,首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分,及5-8层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确,当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清,在此基础上评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

  2.具体地说,商业裙楼部分可以收益法为主,辅之以市场法与假设开发法,住宅部分可以市场法为主,辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。

  3.除需考虑以上问题外,对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值,对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值,在确定评估价值时,需考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

  案例3:甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。

  问题:

  若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

  参考答案:

  1.甲、乙的分配方案均不合理。

  2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。

  3.因为,如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。

  案例4:某管道工程建设项目,在施工过程中未经监理工程师事先同意,施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后,经监理人员检验发现,钢管质量存在下列问题:

  1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;

  2、钢管外观粗糙、标识不清,并且存在锈斑。

  3、施工单位已经取样送检,经具有实验资质的单位试验质量合格,并出具了试验报告。

  问题:

  1、对上述问题应如何处理?

  2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?

  参考答案:

  1、由于该批钢管是由施工单位采购的,经监理工程师检验发现该批钢管外观不良,标识不清,且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目,并抄送业主备案。

  2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料,以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。

  房地产估价师考试频道推荐:

  房地产估价师考试动态

  房地产估价师报名时间

  房地产估价师考试时间

  房地产估价师试题及答案

  房地产估价师备考辅导

  想了解更多房地产估价案例与分析网的资讯,请访问: 阿勒泰房地产估价案例与分析

本文来源:https://fzc.liuxue86.com/a/3706930.html
延伸阅读
生活中选择很重要,选择了就坚持到底,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(4),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(4)下列各项中,
2018-09-26
人生都是先苦后甜,你是怎么选择的呢,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(3),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(3)某商业楼建筑
2018-09-26
只要能吃苦,相信未来的路就会是甜的,本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2),感谢您的查看!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2)某市旧城改造
2018-09-26
本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1),以下是全真题,希望给您带来帮助,祝考试一切如愿!2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1)甲公司欲抵押贷
2018-09-23
本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题汇总,更多案例与分析题请等待本网站的更新,祝您心想事成!2018房地产估价师案例与分析精品试题汇总12018房地产估价师案例与
2018-09-23
只要你能放下,你的日子就过得舒服了。本栏目为您整理了"2018房地产估价师案例与分析精品试题1",感谢各位考友的关注与支持,预祝各位能顺利通过考试!2018房地
2018-08-31
到今天都是碌碌无为的人,请好好利用现在的时间,打造一个美好的明天,出国留学网为您整理了2018房地产估价师考试案例分析练习汇总,欢迎查看,祝考试顺利!2018房地产估价师考试案例分
2018-08-14
成功与失败其实就在人的坚持与放弃,坚持做一个事,肯定会成功,只是时间的长与短,出国留学网为您整理了2018房地产估价师考试案例分析练习8,欢迎查看,祝考试顺利!2018房地产估价师
2018-08-14
时间是最好的良药,能使你补充很多东西,让你的生活变得更加充实,出国留学网为您整理了2018房地产估价师考试案例分析练习10,欢迎查看,祝考试顺利!2018房地产估价师考试案例分析练
2018-08-14
时间是万能的,能解决很多事情,请好好珍惜它,出国留学网为您整理了2018房地产估价师考试案例分析练习9,欢迎查看,祝考试顺利!2018房地产估价师考试案例分析练习9案例分析题1、甲
2018-08-14