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2018房地产估价师经营与管理预习试题(七)
1、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
【答案】B
2、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
【答案】B
3、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
【答案】A
5.邀请招标方式一般适用于( )。
A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目
B.只有少数承包商能够胜任的建设项目
C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程
【答案】B.C，D
【解析】还包括工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术项目。A.适用公开招标方式。
6.下列各项中，属于房地产开发前期工作的有( )。
A.安排短期和长期信贷
B.项目的市场分析
C.初步确定目标市场、租金或售价水平
D.筌订施工合同
【答案】A.C，D
【解析】B.属于第一阶段
7.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
8.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
答案C
9.建筑物的重新构建价格是( )的价格。
A.扣除折旧后
B.估价时点时
C.客观
D.建筑物全新状态下
答案BCD
10.对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.销售税费，投资利息
D.管理费用
答案ABCD
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