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2018房地产估价师案例与分析考点题(5)
(一)某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( a)。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是(c )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日。
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( d)。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元;2002年。8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。
5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为( a)。
A.人民币140万元
B.人民币150万元
C.人民币190万元
D.人民币700万元
6.下列表述中不正确的是(b )。
A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价
D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元
7.下列表述中正确的是(a )。
A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价
B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价
D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。
8.下列关于增值收益的表述中正确的是(c )。
A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值
B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小
9.在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是( d)。
A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( b)万元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920
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