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2018房地产估价师经营与管理提分试题及答案(五)
某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房.该家庭月总收入7000元,最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额.年贷款利率为6%,最长贷款期限20年.最低首付款为房价的30%,若采用按月等额偿还方式,问:
(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?
(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月偿还额不变.则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元? 提供
(3)如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?
参考答案
(1)月还款额=7000×25%=1750元,月利率=6%/12=0.5%
购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
(2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的贷款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率计算月还款1750元相当的贷款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.75%)180)]=172538.47
则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元
(3)若保持1750的月还款额不变,需要偿还的年限为n
34842.68×(1+0.75%)180 =(1750/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]
(1+0.75%)12n=2.34258
两边取对数可求得n,12n=113.93(月)
因此,还款年限将延长:113.93÷12=9.49(年)
1、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份
C.购买房地产抵押支持证券(MBS)
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：D
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的( )债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：B
3、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：C
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：B
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：A
6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：B
7、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
8、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：A
9、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：B
10、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临( )。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：D
解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
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