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2018房地产估价师《理论与方法》专项习题及答案(3)
1、形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.城市经济高速发展
C.人口急剧增长
D.消费者能够承受并支付得起房地产价格
E.房地产供给大于房地产需求
2、房地产价格的特征主要包括( )。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
3、下列不存在替代关系的有( )。
A.普通住宅与娱乐房地产之间
B.经济适用房与普通商品住宅之间
C.经济适用房与高档别墅之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.宾馆与写字楼之间
4、决定房地产供给量的因素有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
5、理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.房地产的短缺或者充足供求状况
1、
【正确答案】：AD
【答案解析】：有效需求=意愿+支付能力。
2、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：
3、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
4、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
5、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。
1、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为( )。
A.房地产的不可移动性
B.中国经济地区差异明显
C.不同地区人们的消费习惯不同
D.地区间的政府管制
2、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
3、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。(2011年真题)
A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
4、一套建筑面积为100┫，单价为3000元/┫、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/┫。(年折现率为5%)
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
5、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。
A.第(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第(2)、(4)种情况
D.第(2)、(4)、(5)种情况
6、成交价格围绕着( )而上下波动。
A.市场价格
B.理论价格
C.清算价格
D.原始价格
7、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格
B.不稳定均衡价格
C.长期均衡价格
D.短期均衡价格
8、市场法求得的价值趋向( )。
A.成交价格
B.市场价格
C.理论价格
D.评估价格
9、甲乙两宗土地，甲单价为900元/┫，乙单价为600元/┫，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
10、基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
1、
【正确答案】：A
【答案解析】：与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
2、
【正确答案】：C
【答案解析】：因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。
3、
【正确答案】：B
【答案解析】：火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。
4、
【正确答案】：D
【答案解析】：实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28万元。
5、
【正确答案】：D
【答案解析】：1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
6、
【正确答案】：A
【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。
7、
【正确答案】：D
【答案解析】：市场价格是短期均衡价格
8、
【正确答案】：B
【答案解析】：市场法测算出的价值趋向于市场价格。
9、
【正确答案】：A
【答案解析】：开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价=900÷6=150(元/┫)，乙的楼面地价=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以开发商会选甲地。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
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