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2018房地产估价师《理论与方法》模考题(4)
11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
12.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响( )。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大
13.关于房地产抵押，下列说法不正确的是( )。
A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D.抵押权不可以转让
14.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B.2007年该区同类建筑物的重置成本价
C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格
D.2007年重新规划后该区商品房售价
15.房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
16.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是( )。
A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%
C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%
D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。
17.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.无法确定
18.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.667
B.1333
C.1000
D.500
19.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为( )万元。
A.833
B.2500
C.1250
D.1067
20.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。
A.7.78%
B. 8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.C 17.A 18.C 19.D 20.A
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