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2018房地产估价师《理论与方法》试题(二)

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  2018房地产估价师《理论与方法》试题(二)

  某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

  解:(1)计算建筑物的重置价格:

  ①建造成本=800万元

  ②管理费用=800×3%=24万元

  ③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元

  ④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

  (2)计算建筑物的折旧额:

  ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元

  ②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元

  ③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元

  ④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元

  ⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

  1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值

  A.发明

  B. 发现

  C. 创造

  D.稳定

  2.一种资产只有同时具有( B )的特性,才真正需要专业估价

  A.独一无二和共给有限

  B.独一无二和价值量大

  C.流动性差和价值量大

  D.不可移动和用途多样

  3.从房地产估价来看,( D )

  A.土地即田地、地面

  B.土地是自然物、自然力或自然资源

  C.土地是“地球上陆地的表层,包括水域在内,是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”

  D.土地是三维立体的,是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

  4.关于房地产的十个主要特性中,下列说法有误的是( A )

  A.可移动性、独一无二性、易变现性

  B.相互影响性、易受限制性

  C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性

  D.价值高大性、保值增值性

  5.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )

  A.收益性

  B.用途

  C.市场性

  D.地段

  6.房地产由于不可移动及变更用途困难,决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )

  A.全国房地产总的供求状况

  B.本地区房地产的供求状况

  C.全国本类房地产的供求状况

  D.本地区本类房地产的供求状况

  7.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为2000 元/㎡,则土地单价为( C )元/㎡

  A.1000

  B.2000

  C.2500

  D.5000

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