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2018房地产估价师理论与方法专项习题1

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  2018房地产估价师理论与方法专项习题1

  1.【多选题】

  市场法的原理和技术可以用于求取( )

  A投资价值

  B经营收入

  C开发经营期

  D成本期

  E资本化率

  正确答案B,C,D,E, 笔记解析:null

  2.【多选题】

  某估价对象为一宗熟地,当进行可比实例权益状况调整时,应包括的内容有( ).【2007年考题

  A后退道路红线距离

  B土地使用期限

  C基础设施完备程度

  D容积率

  E合并的可能性

  正确答案A,B,D, 笔记解析:权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用期限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。

  3.【多选题】

  搜集交易实例搜集的内容一般必须包括( )

  A交易双方的基本情况和交易目的

  B交易实例房地产的状况

  C成交日期、成交价格、交易情况

  D交易期限长短

  E办理房地产交易手续的情况

  正确答案A,B,C, 笔记解析:null

  4.【多选题】

  可比实例选取的恰当与否,直接影响到市场法评估结果的准确性,因此应特别慎重,选取可比实例应符合的要求有( )

  A可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

  B可比实例的交易类型应与估价对象吻合

  C可比实例的交易类型应与估价目的吻合

  D可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

  E可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

  正确答案A,C,D,E, 笔记解析:null

  5.【多选题】

  以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有( )

  A内部的基础设施完备程度

  B城市规划限制条件

  C平面格局

  D环境景观

  E外部公共服务设施完备程度

  正确答案D,E, 笔记解析:null

  6.【多选题】

  对于交易税费非正常负担的修正,下列有关公式正确的有( )

  A应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

  B正常成交价格

  C正常成交价格

  D正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

  E正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

  正确答案A,B,C, 笔记解析:null

  7.【多选题】

  房地产权益状况比较、调整的内容有( )

  A基础设施完备程度

  B城市规划限制条件

  C地面形状、面积大小

  D环境景观

  E土地使用年限

  正确答案B,E, 笔记解析:null

  8.【多选题】

  选取可比实例时,应符合的要求包括( )等.【2004年考题

  A可比实例与估价对象所处的地区必须相同

  B可比实例的交易类型与估价目的吻合

  C可比实例的规模与估价对象的规模相当

  D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

  E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

  正确答案B,C,D,E, 笔记解析:本题考核的是选取可比实例的质量要求.可比实例选取得恰当与否,直接影响到市场法评估结果的准确性,因此应特别慎重.选取的可比实例应符合以下4个要求:

  (1)可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产.

  (2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合.

  (3)可比实例的成交日期应尽量接近估价时点.

  (4)可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格.其中对可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产,由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产,所以选取的房地产具体应满足以下6个条件:①可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内;②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同;③可比实例在规模上应与估价对象的规模相当;④可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同;⑤可比实例在档次上应与估价对象档次相当;⑥可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。

  9.【多选题】

  以下难以使用市场法估价的房地产有( )

  A标准工业厂房

  B写字楼

  C古建筑

  D纪念馆

  E学校

  正确答案C,D,E, 笔记解析:null

  10.【多选题】

  运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括( )等

  A统一采用总价

  B统一采用单价

  C统一币种和货币单位

  D统一面积和大小

  E统一付款方式

  正确答案B,C,E, 笔记解析:null

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