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2018房地产估价师理论与方法专项习题2

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  2018房地产估价师理论与方法专项习题2

  11.【多选题】

  区位状况比较修正的内容包括( )修正

  A繁华程度

  B临街状况

  C容积率

  D使用年限

  E周围环境

  正确答案A,B,E, 笔记解析:null

  12.【多选题】

  下列关于可比实例的说法中,正确的有( ).【2003年考题

  A可比实例一定是交易实例

  B可比实例不一定是交易实例

  C交易实例一定是可比实例

  D交易实例不一定是可比实例

  E可比实例可以是交易实例,也可以不是交易实例

  正确答案A,D, 笔记解析:虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多,但针对某一具体的估价对象以及估价目的、估价时点,其中的某些交易实例可能不适用,因此,需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例.这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例简称为可比实例.故此,可比实例一定是交易实例,交易实例不一定是可比实例。

  13.【多选题】

  易于使用市场法估价的房地产有( )

  A标准工业厂房

  B写字楼

  C古建筑

  D纪念馆

  E学校

  正确答案A,B, 笔记解析:null

  14.【多选题】

  在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( ).【2006年考题

  A卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

  B卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

  C买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

  D应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

  E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

  正确答案A,B,D, 笔记解析:本题考核的是对交易税费非正常负担的修正.如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率,即:应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率,应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率,则:正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率),正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。

  15.【多选题】

  运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括( )等.[2005年考题

  A统一采用总价

  B统一采用单价

  C统一币种和货币单位

  D统一面积内涵和大小

  E统一付款方式

  正确答案B,C,D,E, 笔记解析:选取了可比实例之后,一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使它们之间的口径一致,形式相同,相互可比,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来,为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础.

  建立比较基准一般包括:①统一房地产范围;②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位。

  16.【多选题】

  运用市场法估价的操作步骤一般可分为( )

  A搜集交易实例

  B选取可比实例

  C对可比实例的市场价格进行适当的处理

  D对可比实例的成交价格进行适当的处理

  E求取比准价格

  正确答案A,B,D,E, 笔记解析:null

  17.【多选题】

  市场法中实物状况比较和调整的内容包括( ).[2006年考题

  A环境

  B地形地势

  C外部配套设施

  D内部基础设施完备程度

  E装饰装修

  正确答案B,D,E, 笔记解析:本题考核的是市场法中实物状况调整的内容.实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:建筑规模(建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰、装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。

  18.【多选题】

  以下交易属于非正常交易的情况有( )

  A土地使用权出让拍卖

  B相邻房地产的合并

  C房地产涉案拍卖

  D卖方负责补交土地使用权出让金

  E买方不负责缴纳契税

  正确答案B,C,D,E, 笔记解析:null

  19.【多选题】

  估价人员搜集交易实例的途径主要有( )

  A房地产交易当事人

  B政府有关部门

  C道听途说

  D房地产交易展示会

  E报刊、网络

  正确答案A,B,D,E, 笔记解析:null

  20.【多选题】

  对于土地来说,实物状况比较、调整的内容包括( )等

  A基础设施完备程度

  B周围环境和景观

  C交通

  D形状(规则与否)

  E面积大小

  正确答案A,D,E, 笔记解析:null

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