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2018房地产估价师理论与方法专项习题8
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担.据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%.若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( ).【2006年考题
A2139元/㎡
B2146元/㎡
C2651元㎡
D2659元/㎡
正确答案D, 笔记解析：本题考核的是对于交易税费非正常负担的修正.如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，有以下公式：正常成交价格
，正常成交价格
.由题意可知，正常成交价格
元/㎡,所以，调整后买方应付给卖方的价格=2559×(1+3.9%)=2659元㎡。
2.【单选题】
可比实例房地产成交价格为3500元/㎡，分7次付清，首付40%之后以后平均每半年支付一次，年折现率为6%，则可比实例实际成交价格为(
)
A2036元/㎡
B3271元/㎡
C3319元/㎡
D3500元/㎡
正确答案A,您的答案是A,回答正确收藏本题笔记解析：null
3.【单选题】
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为( )
A72元/㎡
B108元/㎡
C180元/㎡
D270元/㎡
正确答案B, 笔记解析：null
4.【单选题】
按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )
A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
正确答案D, 笔记解析：null
5.【单选题】
一套建筑面积为100㎡、单价为2000元/㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的( ).【2004年考题
A实际单价为2000元/㎡，实际总价为30.16万元
B实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元
C实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元
D实际单价为2000元/㎡，实际总价为30.16万元
正确答案C, 笔记解析：该套住宅的总价为.2000×100=20万元，实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元，与题中付款方式无关。
6.【单选题】
在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清;丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元.已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( ).【2005年考题
A甲乙丙丁
B乙丁甲丙
C乙丙甲丁
D丙乙丁甲
正确答案C, 笔记解析：因为甲实际单价
元/㎡;乙实际单价
元/㎡;丙实际单价=4700元/㎡;丁实际单价
元/㎡.所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁。
7.【单选题】
某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/㎡，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )
A2660元/㎡
B2294元/㎡
C2425元/㎡
D2427元/㎡
正确答案D, 笔记解析：null
8.【单选题】
某宗房地产2004年6月成交价格为3500元/㎡，该地区该类房地产2004年6月到2005年6月平均每月价格变动率为0.5%，则该宗房地产2005年6月的价格更接近( )
A3528元/㎡
B3624元/㎡
C3710元/㎡
D3716元/㎡
正确答案D, 笔记解析：null
9.【单选题】
某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元.已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )
A2290.91元/㎡
B2326.41元/㎡
C2344.16元/㎡
D2308.66元/㎡
正确答案B, 笔记解析：null
10.【单选题】
在某宗房地产估价中，3个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡，6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的3个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3，0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( ).【2005年考题
A-100元/㎡
B-50元/㎡
C50元/㎡
D100元/㎡
正确答案B, 笔记解析：3个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650元/㎡，而3个可比实例的比准单价的中位数为6700元/㎡，前者与后者的差=6650-6700=-50元/㎡。
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