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2018房地产估价师制度与政策强化训练题及答案(四)
1.建筑物净收益=( B)*建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)
A.建筑物重置价 B.建筑物现值 C.土地价格 D.房地产价格
2.收益法中所指的收益是(C )
A.估价时点前一年的收益 B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益
D.估价时点前最高盈利年份的收益
3.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( C)(收益可视为无限年)
A.30万元 B.40万元 C.50万元 D.60万元
4.有一房地产，未来第一年净收益为20万元。预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( A)
A.400万元 B.450万元 C.500万元 D.540万元
5.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为(D )
A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率
B.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率
C.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率
D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%。该房地产所在的土地时通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为(B )
A.180万元 B.196万元 C.200万元 D.300万元
7.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000/m2。假设净收入率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( B)
A .14140元/m2 B.42421元/m2 C.56561元/m2 D.60000元/m2
8.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( C)
A.3275元/m2 B.3278元/m2 C.3402元/m2 D.4375元/m2
9.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( C)
A.43万元 B.112.5万元 C.123.3万元 D.150万元
10.用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率于报酬率Y相等，则房地产价格V=( D)
11.资本化率是( )的倒数
A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛净收入乘数 D.净收益乘数
12.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该则房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(D )
A.368万元 B.552万元 C.561万元 D.920万元
13.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租凭合同，该套住宅面积为200m2，租凭合同期限为8年，年租金固定不变为480元/m2,现市场上类似的住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( A)
A.6.19万元 B.6.42万元 C.7.20万元 D.9.58万元
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生( C)的贬值。
A.548.19万元 B.558.15万元 C.567.39万元 D.675.40万元
15.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(A )
A.280万元 B.285万元 C.290万元 D.295万元
16.某宗房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为(D )
A.3000元/m2 B.4500元/m2 C.5200元/m2 D.5600元/m2
17.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( D)
A.4580万元 B.5580万元 C.6580万元 D.7580万元
18.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于(A )
A.536万元 B.549万元 C.557万元 D.816万元
19.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为(C )
A.4023.04万元 B.4074.10万元 C.4768.50万元 D.5652.09万元
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