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2018房地产估价师制度与政策选择复习题及答案三

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  2018房地产估价师制度与政策选择复习题及答案三

  14. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡,经调查,其成交价格为150万元,另有20㎡的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面积计算的比准价格是( B )元/㎡。 A.8571;B.10000;C.13393;D.15625

  15.甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为120万元.如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( B )万元。

  A.40;B.48 ;C.60;D.70

  甲乙两地块合并后产生的增值=120-(60+40)=20(万元),则乙地块的合理要价=40+20/100×40=48(万元)。理论教材的做法是按合并前各自总价进行分摊的,还有按面积分摊、按单价分摊和按增值贡献度分摊的情形。

  16.下列证券中,风险最小的是( A )。

  A.债券;B.普通股;C.优先股;D.投资基金证券

  17.按照建筑物使用性质的分类,建筑物可分为公共建筑、工业建筑、农业建筑和( B )。

  A.民用建筑;B.居住建筑;C.住宅建筑; D.综合性建筑

  18.从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( D )。

  A.估价对象的真实价值;B.估价对象的重置价格;C.估价对象的实际成交价格;D.合格估价师的重新估价结果

  19.一个估价项目中的估价时点,本质上是由( B )决定的。

  A.估价委托合同签订时间;B.估价目的;C.实地查勘估价对象的时间;D.委托人意愿

  20.某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法( C )。

  A.平均发展速度法;B.平均增减量法;C.数学曲线拟合法;D.中位数法

  21.某宗土地总面积7500㎡,容积率为3,相应的土地单价为4500元/㎡,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( A )万元。

  A.1125;B.1800;C.2250;D.3375

  楼面地价=土地单价/容积率,容积率为3时,该宗土地的楼面地价=4500÷3=1500(元/㎡)

  依题意容积率为5时,该宗土地的楼面地价为1500×(1-20%)=1200(元/㎡)

  补地价=(新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率)×土地面积

  补地价=(1200×5-1500×3)×7500=11250000(元)

  22.某类房地产2005~2009年的价格如下表,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为( B )元/㎡。

  某类房地产2005~2009年的价格(元/㎡)

年份

2005

2006

2007

2008

2009

价格

6810

7130

7460

7810

8150

  A.8460;B.8500;C.8790;D.8838

  该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338(元/㎡); 据此预测该宗房地产2010年的价格为:V=6810+338×5=8500(元/㎡)。

  23.有房产经济学家认为,政府不应该出台政策打击房价上涨,从而照顾买不起房子的人,而是应该对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策,让大企业家的投资和消费活动会促进经济发展,增加穷人的就业机会,从而买得起房子,将财富从社会上层传递到社会下层。如果上述说法为真,那么最能削弱上述歪理的是( C )

  A、政府对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策,导致因贫富差距拉大而引发的不确定的社会矛盾;

  B、打破收入平均分配的平均主义,鼓励一部分人先富裕起来,这政策的实施存在不可预见的风险;

  C、高收入者的消费需求饱和之后,人的“自私性”将抑制投资需求,社会投资规模将不再继续增长;

  D、政府的财政和税收应该优惠穷人,提高穷人的购买力同样会增加有效的消费需求促使经济持续发展。

  23.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( B )的特性。

  A.独一无二和供给有限;B.独一无二和价值量大;

  C.流动性差和价值量大;D.不可移动和用途多样

  25.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( C )决定的。

  A.估价委托人;B.估价师;C.估价目的;D.估价对象

  26.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点,本质上是由房地产的( D )特性决定的。

  A.易受限制;B.相互影响;C.独一无二;D.不可移动

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